Приватизация земель вдоль Московского шоссе: Оzon и Wildberries строят на бывших сельхозугодьях

Новый складской комплекс Ozon вдоль Московского шоссе в Саратове быстро строится, автомобилисты начинают опасаться пробок из-за грядущего обилия фур.

Рядом растут склады распредцентра Wildberries и  краснодарской ГК Метрикс Девелопмент. С ходом работ закономерно увеличивается и ценность земли в этом районе. 

Еще совсем недавно эта земля ранее принадлежавшая ГУП "Птицесовхоз Елшанский", была муниципальной. Подробности ее приватизации и продажи крайне любопытны и вряд ли являются примером рачительного подхода администрации Саратова и тогдашнего мэра Михаила Исаева к распоряжению городской собственностью.

Как выяснил «БВ», 20 мая 2022 года администрация города в лице замглавы по экономическим вопросам Алексея Никитина, ныне зампредом облправительства, подписала с компанией ООО «Вольта-Центр» договор купли-продажи земли. Участок с кадастровым номером 64:32:050112:16 площадью 431,7 га и предназначенный для ведения сельского хозяйства был продан всего за 938,9 тысячи рублей.

Этот участок легко отыскивается в базе данных арбитражного суда. Из материалов дела №А57-1944/2020 можно выяснить, земля эта с 2010 года находилась у «Вольта-Центра» в аренде сроком на 49 лет. И в феврале 2020 года администрация Саратова попыталась через суд расторгнуть договор, мотивируя это тем, что земля выдавалась компании под сельхозпроизводство, а она ее не обрабатывает. На это ответчике быстро предъявил договор субаренды земли с ИП КФХ Маратом Фаизовым, заключенный в 2013 году. И фермер, -предприниматель заверил, что землей пользовался и именно для сельского хозяйства. Этого было достаточно, чтобы областной арбитраж в иске мэрии Саратова отказал

Любопытно, что г-н Фаизов, бывший крупным чиновником в саратовском правительстве времен губернатора Дмитрия Аяцкова, к моменту заключения договора субаренды едва успел оправиться от увольнения из правительства Пензенской области, где работал вице-премьером. И хотя из правительства он ушел по собственному желанию, но почти сразу был задержан по подозрению в получении взяток и приговорен к 7,5 годам колонии строгого режима. В феврале 2013 году Верховный суд РФ отменил приговор, уменьшив и сумму 15-милионного штрафа. Получается, что едва ли не первоочередным делом Марата Фаизова после освобождения стала вспашка земли вдоль Московского шоссе. 

Интересно, что спутниковые снимки, сделанные в период с 2016 по 2020 год пояснения г-на Фаизова в суде не подтверждают. 

Никаких признаков сельхозработ на землях вдоль Московского шоссе на них не видно. 

Впрочем, стоит учесть, что Марат Фаизов, сотрудничество с которым спасло «Вольта-Центр» от разрыва договора аренды, видимо не чужой компании - в составе ее собственников присутствует Светлана Фаизова с долей 33,33%.

И хотя в 2020 году мэрия пыталась выгнать нерадивого арендатора с земли, уже спустя 2 года она без колебаний ему эту же землю продает. Причем за сумму в шесть раз ниже кадастра. В кадастровых данных его стоимость составляет 6,2 млн рублей.

Земельные метаморфозы продолжились и после сделки с «Вольта-Центром». По данным "БВ", старый участок был разделен на несколько других, хорошо просматривающихся на нынешнем кадастре. Часть его, площадью в 106 га, фигурировала в 2023 году на кадастре с номером 64:32:050112:328, но уже в частной собственности. Назначение - сельхозземли.

В июне 2023 года в саратовский минстрой обратилась компания УК «А класс капитал» и попросила изменить вид использования участка с сельзхозземель на переработку сельхозпродукции. А спустя несколько дней выяснилось, что крупный столичный девелопер PNK group, в чьих интересах данная фирма действовала, собирается строить на Московском шоссе логоцентр. Назывался и якорный арендатор - маркет-плейс Ozon. Инвестиции в проект эксперты оценивали в 25-28 млрд рублей. Неплохая капитализация для бывших сельхозугодий, которые город только год назад спихнул меньше, чем за миллион!

В октябре 2023 года проект начинает принимать очертания. Выясняется, что строиться на этих землях будут сразу два крупных логоцентра - для Ozon и для Wildberries, последний обещает вложения в объеме 8 млрд рублей. PNK group запланировала 510 тысяч кв.метров складских площадей и Ozon в качестве якорного арендатора. Всего должно быть построено 9 зданий, которые в дальнейшем будут отделывать и обустраивать под запросы потенциальных резидентов. Минстрой долго размышлять не стал, уже в декабре PNK group получает разрешение на строительство.

В 2024 году участок 64:32:050112:328 тоже пропадает с кадастра. По информации «БВ», он распался на участки 64:32:050112:344 и 64:32:050112:345.

Вот их очертания проследить можно. Площадь первого - 80 га, он повторяет очертания строящегося логопарка PNK group. Но пока это еще сельхозземли с кадастровой стоимостью 1,6 млн рублей.

Зато участок 64:32:050112:345 предназначен под склады и его кадастровая стоимость составляет уже 51,4 млн рублей при площади всего в 25,6 га.

 га. 

Собственность территории — частная. Это и есть будущий логоцентр Ozon, что уже отразилось на Яндексе.

Надо ли говорить, что рыночная стоимость земли намного превышает кадастровую. По оценкам экспертов, сделка по продаже «А класс капиталу» этих 100 га могла превысить 400 млн рублей. И это лишь четверть земель, проданных "Вольта-Центру" с ведома Михаила Исаева. Напомним, что в мае 2022 года он еще был мэром Саратова и вряд ли не знал о такой крупной сделке - все-таки, 431 га городской земли - не иголка. 

Интересно, что благосклонность к "Вольта-Центру" по наследству перешла от мэрии Саратова и к областному минстрою. Так, компании разрешили сменить вид использования на склады еще у 170 га сельхозземель за новым Елшанским кладбищем.  В границах данных земельных участков планируется дальнейшее развитие складских и логистического комплексов. В настоящее время подписано инвестиционное соглашение на строительство комплекса для компании «Сбербанк», - сообщала главный архитектор области Анастасия Пузанова. 

Кадастровая стоимость земли - 354 млн рублей, действительная - намного больше. Не исключено, что муниципалитету еще предстоит выкупать часть этого участка под расширение кладбища - по рыночным ценам, разумеется.

    

Таким образом, в случае лишь с одним "Вольта-Центром" Саратов потерял земли на миллиарды рублей. Можно ли назвать такой подход рачительным - сомневаемся. Если процессом ухода муниципальной земли в частные руки без торгов заинтересуется прокуратура, у нее на этот случай может найтись и другое определение.