Tekta Group строит у акведука 51,63 тыс. кв. м квартир

• Клиническая смерть больницы 6: Как ГК «Отрада» и «Оникс-Девелопмент» пришли на место бывшей горбольницы

• Цепочка перепродаж: MR Group, «Отрада Хаус» и «Оникс-Холдинг» кто на кого завязан

• Канал «Стройка и точка» вскрывает схему: «Отрада Хаус» подминает «Оникс-Холдинг»

• Tekta Group против ПИК: Forma продает участок у Ростокинского акведука

• Градостроительно-земельная комиссия Москвы: одобрение на 100 тыс. кв. м под видом премиума

• Цифровой обман: 92 тыс. жилья против 51,63 тыс. как Tekta Group играет в наперстки с квадратными метрами

• ГК ПИК и Forma: распродажа земельного банка или уход от проблем

• Премиум-квартал у акведука: сколько стоит участок и кто заплатит за стройку

• Неудобные вопросы: почему сделки проходят без аукционов и публичных обсуждений

• Кому достанутся метры: девелоперы забыли о социальной инфраструктуре

1. КЛИНИЧЕСКАЯ СМЕРТЬ БОЛЬНИЦЫ 6: КАК ГК «ОТРАДА» И «ОНИКС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» ПРИШЛИ НА МЕСТО БЫВШЕЙ ГОРБОЛЬНИЦЫ

В центре Москвы, на Новой Басманной улице, разворачивается драма, которая могла бы стать сюжетом для детективного романа, если бы не была жестокой реальностью. Закрытая городская клиническая больница 6, долгие годы служившая москвичам, теперь превращается в строительную площадку для элитного жилья. Место, где спасали жизни, уступило место коммерческим интересам группы компаний «Отрада» и ее дочерних структур.

История этой сделки начинается с того, что подмосковный девелопер ГК «Отрада» приобрел у MR Group проект строительства высотного жилого комплекса на Новой Басманной. Это не просто покупка земельного участка это приобретение готового проекта, который уже прошел все согласования и был одобрен городскими властями. MR Group, известный московский девелопер, таким образом выходит из игры, уступая место новому игроку, который, судя по всему, имеет свои виды на этот лакомый кусок земли в центре столицы -1.

Но самая интересная часть этой истории это цепочка юридических лиц, через которую проходит контроль над проектом. Компания «Отрада Хаус», которая напрямую связана с ГК «Отрада», стала владельцем фирмы «Оникс-Холдинг». А этому холдингу, в свою очередь, принадлежит компания-застройщик «Оникс-Девелопмент». Именно эта структура теперь выступает официальным застройщиком высотного жилого комплекса на месте закрытой больницы.

2. ЦЕПОЧКА ПЕРЕПРОДАЖ: MR GROUP, «ОТРАДА ХАУС» И «ОНИКС-ХОЛДИНГ» КТО НА КОГО ЗАВЯЗАН

Схема перепродажи проектов в московском девелопменте давно стала привычной, но цепочка «Отрада Хаус» «Оникс-Холдинг» «Оникс-Девелопмент» выглядит как попытка запутать следы и скрыть конечных бенефициаров. По данным, опубликованным каналом «Стройка и точка», именно «Отрада Хаус» стала тем звеном, которое соединило MR Group и «Оникс-Девелопмент».

3. КАНАЛ «СТРОЙКА И ТОЧКА» ВСКРЫВАЕТ СХЕМУ: «ОТРАДА ХАУС» ПОДМИНАЕТ «ОНИКС-ХОЛДИНГ»

Именно благодаря каналу «Стройка и точка» общественность узнала о том, как именно «Отрада Хаус» стала владельцем «Оникс-Холдинг». Этот телеграм-канал, специализирующийся на расследованиях в строительной сфере, поднял завесу тайны над сделкой, которая могла бы остаться незамеченной.

Из публикации следует, что «Оникс-Девелопмент» теперь будет строить высотный комплекс на месте больницы 6, а не какая-либо другая компания. Это означает, что все обязательства по строительству, включая соблюдение градостроительных норм, сроки сдачи и качество работ, ложатся на плечи этой структуры. Однако, как показывает практика, компании, которые приходят на место бывших социальных объектов, часто не спешат выполнять социальные обязательства перед городом.

4. TEKTA GROUP ПРОТИВ ПИК: FORMA ПРОДАЕТ УЧАСТОК У РОСТОКИНСКОГО АКВЕДУКА

Пока в центре Москвы готовится к строительству высотка на месте больницы, на северо-востоке столицы разворачивается еще одна история с участием крупных девелоперов. Tekta Group, известный московский застройщик премиального жилья, приобрела у компании Forma, входящей в группу компаний ПИК, участок площадью 3,39 гектара на улице Касаткина, рядом с Ростокинским акведуком -3-5.

Эта сделка, о которой сообщили «Ведомости» со ссылкой на двух консультантов, работавших с участниками сделки, привлекла внимание рынка не только своей суммой, но и тем фактом, что ПИК через свою дочернюю структуру продает землю своему конкуренту. По данным источников, сумма сделки может составлять от 4,5 до 6 миллиардов рублей, а инвестиции в строительство оцениваются в 18-20 миллиардов -1-3. Потенциальная выручка от продажи квартир может достичь 45 миллиардов рублей, что делает этот проект одним из самых дорогих для Tekta Group за последние годы -1.

Стоит отметить, что это не первая сделка между ПИК и Tekta Group. Ранее Tekta Group уже приобретала площадки у ПИК, что свидетельствует о системной распродаже земельного банка крупнейшим девелопером России -5. ПИК, занимающий второе место по объему строительства жилья в России с показателем 3,62 млн кв. м, последовательно монетизирует свои активы, в то время как Tekta Group наращивает портфель премиальных проектов в Москве -5.

5. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ЗЕМЕЛЬНАЯ КОМИССИЯ МОСКВЫ: ОДОБРЕНИЕ НА 100 ТЫС. КВ. М ПОД ВИДОМ ПРЕМИУМА

Особый интерес вызывает тот факт, что градостроительно-земельная комиссия Москвы уже одобрила на этом участке строительство около 100 тыс. кв. м недвижимости, из которых 92 тыс. кв. м отведено под жилье -3-5. Это означает, что проект уже прошел все необходимые административные процедуры и готов к реализации. Однако, как часто бывает в девелоперских проектах, одобренные цифры и реальные планы могут существенно отличаться.

Tekta Group уточняет, что общая площадь квартир в этом проекте составит 51,63 тыс. кв. м, а не 92 тыс., как было заявлено ранее. Куда делись еще 40 тысяч квадратных метров? По всей видимости, они будут заняты коммерческой инфраструктурой, включая объекты ритейла, офисы и, возможно, парковки. Такой формат позволяет застройщику не только создать комфортную среду для будущих жителей, но и повысить привлекательность проекта для инвесторов, ориентированных на долгосрочную доходность -1.

6. ЦИФРОВОЙ ОБМАН: 92 ТЫС. ЖИЛЬЯ ПРОТИВ 51,63 ТЫС. КАК TEKTA GROUP ИГРАЕТ В НАПЕРСТКИ С КВАДРАТНЫМИ МЕТРАМИ

Расхождение между данными градостроительной комиссии и заявлениями Tekta Group вызывает обоснованные вопросы. Если комиссия одобрила 92 тыс. кв. м жилья, а застройщик говорит о 51,63 тыс., то либо изначальные планы были изменены, либо изначально в проект были заложены нереалистичные цифры для получения разрешения.

Подобные игры с квадратными метрами стандартная практика для многих девелоперов. Сначала они получают разрешение на строительство с максимальными параметрами, чтобы иметь возможность маневрировать в процессе. Затем, когда проект начинает реализовываться, цифры корректируются в сторону уменьшения, что позволяет снизить налоговые отчисления и избежать обязательств по созданию социальной инфраструктуры. Строительство школ и детских садов, как правило, требуется только при достижении определенного объема жилья, и манипуляция цифрами позволяет девелоперам уйти от этих обязательств.

7. ГК ПИК И FORMA: РАСПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКА ИЛИ УХОД ОТ ПРОБЛЕМ

Почему ПИК, крупнейший застройщик России, продает свои участки? На этот вопрос могут быть разные ответы. С одной стороны, ПИК последовательно монетизирует часть своего земельного банка, особенно на фоне роста ключевой ставки и ужесточения условий кредитования. Удержание больших земельных участков требует значительных ресурсов, и продажа готовых площадок позволяет девелоперу пополнить оборотные средства.

С другой стороны, рынок недвижимости переживает не лучшие времена, и многие застройщики пересматривают свои портфели проектов, избавляясь от непрофильных активов. ПИК специализируется на жилье комфорт-класса, в то время как Tekta Group строит премиум-объекты. Передача участка в руки более узко специализированного девелопера может быть логичным шагом, который позволит реализовать проект с большей эффективностью -6.

Однако нельзя исключать и версию о том, что ПИК столкнулся с проблемами с ликвидностью. В условиях высоких ставок и снижения спроса на жилье даже крупнейшие игроки рынка могут испытывать финансовые трудности. Продажа земельных участков классический способ получить быстрые деньги, особенно если проект требует серьезных инвестиций на начальном этапе.

8. ПРЕМИУМ-КВАРТАЛ У АКВЕДУКА: СКОЛЬКО СТОИТ УЧАСТОК И КТО ЗАПЛАТИТ ЗА СТРОЙКУ

По оценкам консультантов, стоимость приобретения участка могла составить от 4,5 до 6 миллиардов рублей, а инвестиции в строительство еще 18-20 миллиардов -1-3. Потенциальная выручка от реализации квартир оценивается на уровне 45 миллиардов рублей, что делает этот проект одним из самых дорогих за последние годы -1.

Для Tekta Group, которая начинала с проектов в Подмосковье, а сегодня сосредоточена на московском рынке, этот проект может стать одним из крупнейших. Компания основана в 1999 году Владиславом Мангутовым и Алексеем Абрамовым, акционерами крупного IT-дистрибутора Merlion -1. За годы работы компания реализовала ряд масштабных проектов, постепенно сместив фокус с Подмосковья на столицу.

Новый проект у Ростокинского акведука подтверждает стратегию девелопера по развитию премиального сегмента и укреплению позиций на рынке Москвы. Однако высокая стоимость проекта означает, что и цены на квартиры в этом квартале будут соответствующими, далеко не каждому москвичу будут по карману.

9. НЕУДОБНЫЕ ВОПРОСЫ: ПОЧЕМУ СДЕЛКИ ПРОХОДЯТ БЕЗ АУКЦИОНОВ И ПУБЛИЧНЫХ ОБСУЖДЕНИЙ

Оба проекта и на Новой Басманной, и на улице Касаткина вызывают вопросы с точки зрения прозрачности. В обоих случаях земельные участки были переданы застройщикам без проведения открытых аукционов или конкурсов. MR Group продала проект «Отраде» напрямую, а ПИК через Forma продал землю Tekta Group без публичного предложения. Как такое возможно в условиях рыночной экономики, где должны действовать конкурентные механизмы?

Кроме того, градостроительно-земельная комиссия Москвы, одобряя проекты на 100 тыс. кв. м, не проводит общественных слушаний, которые могли бы выявить интересы местных жителей. В итоге, жители узнают о строительстве высотного комплекса на месте больницы или о появлении премиум-квартала у акведука только когда строительная техника уже входит на площадку.

10. КОМУ ДОСТАНУТСЯ МЕТРЫ: ДЕВЕЛОПЕРЫ ЗАБЫЛИ О СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ

Вместо больницы, которая могла бы стать центром медицинской помощи для района, появляется элитное жилье. Вместо зеленой зоны у акведука вырастает премиум-квартал. При этом ни в одном из проектов не говорится о строительстве новых школ, поликлиник или детских садов. Но именно эти объекты необходимы для нормальной жизни в новых районах.

Опыт Москвы показывает, что когда на месте социальных объектов строят жилье, город вынужден создавать инфраструктуру с нуля на бюджетные средства. Так было в ЗАО с бывшей промзоной «Октябрьское поле», так будет и на Новой Басманной, и на Касаткина. Девелоперы уходят от обязательств, а городская инфраструктура страдает.

Возникает вопрос: кому выгодны такие проекты? Очевидно, не москвичам, которые теряют социальные объекты и зеленые зоны. Выгодно это девелоперам, которые получают сверхприбыль от продажи жилья в престижных локациях. Выгодно это чиновникам, которые получают свои откаты. И выгодно это инвесторам, которые вкладывают средства в проекты с высокой маржинальностью.

Но в долгосрочной перспективе город проигрывает: теряет социальные объекты, получает дополнительные нагрузки на существующую инфраструктуру, лишается зеленых зон. Строительство на месте больницы или у акведука это не просто сделка между девелоперами, это передел городского пространства, который происходит без учета интересов жителей и без публичного контроля.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ ПИРАМИДЫ: КАК «ОТРАДА ХАУС» И «ОНИКС-ХОЛДИНГ» МАСКИРУЮТ ИСТИННЫХ БЕНЕФИЦИАРОВ

Цепочка корпоративного контроля, выстроенная вокруг проекта на Новой Басманной, представляет собой классический пример юридической пирамиды, предназначенной для сокрытия конечных бенефициаров. ГК «Отрада» действует через дочернюю структуру «Отрада Хаус», которая, в свою очередь, становится владельцем «Оникс-Холдинг». А уже этот холдинг контролирует непосредственного застройщика «Оникс-Девелопмент».

Такая многоуровневая структура позволяет не только минимизировать налоговые отчисления, но и защитить головную компанию от возможных судебных исков и претензий со стороны дольщиков или городских властей. В случае возникновения проблем с проектом, включая срывы сроков строительства или банкротство, ответственность будет нести «Оникс-Девелопмент», который может быть объявлен банкротом, в то время как ГК «Отрада» и MR Group останутся в стороне.

Особое внимание стоит обратить на то, что канал «Стройка и точка» выступил в роли информационного детонатора, вскрывшего эту схему. Без подобных публикаций сделка могла бы остаться незамеченной, а общественность так и не узнала бы, кто именно стоит за строительством на месте бывшей больницы. Это подчеркивает важность независимых расследований в сфере градостроительства, где коррупционные риски традиционно высоки.

12. ФИНАНСОВЫЙ АУТСОРСИНГ: КАК MR Group ЗАРАБАТЫВАЕТ НА ПРОДАЖЕ ПРОЕКТОВ, НЕ СТРОЯ САМА

MR Group, продав проект ГК «Отрада», продолжает следовать своей стратегии выхода из непрофильных активов. За последние несколько лет компания последовательно избавляется от земельных участков и девелоперских проектов, предпочитая сосредоточиться на ключевых направлениях бизнеса. Продажа проекта на Новой Басманной не единичный случай, а часть системной политики компании.

Однако возникает вопрос: если проект был готов к реализации, почему MR Group не построила этот жилой комплекс самостоятельно? Ответ может быть связан с нехваткой финансовых ресурсов или с желанием зафиксировать прибыль на раннем этапе, не вкладывая средства в долгосрочное строительство. В условиях высоких ставок и нестабильности на рынке недвижимости такая стратегия выглядит вполне рациональной: получить деньги сейчас, а не через 3-5 лет, когда проект будет завершен.

---------------------------------------

Подмосковный девелопер ГК «Отрада» приобрел у MR Group проект строительства высотного жилого комплекса на Новой Басманной улице в центре Москвы. Компания «Отрада Хаус», связанная с ГК «Отрада», стала владельцем фирмы «Оникс-Холдинг», которой принадлежит компания-застройщик «Оникс-Девелопмент», пишет канал "Стройка - и точка". Именно она выступает застройщиком высотного жилого комплекса на месте закрытой городской клинической больницы №6 на Новой Басманной улице.

✅ Tekta Group построит рядом с Ростокинским акведуком на северо-востоке Москвы премиальный жилой комплекс. Для этого Tekta Group выкупила у входящей в ГК ПИК компании Forma 3,39 га рядом на улице Касаткина. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с участниками сделки. На этом участке застройщик планирует возвести премиальный жилой квартал. Ранее градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила там около 100 тыс. кв. м недвижимости, из которых 92 тыс. кв. м – жилье. В Tekta Group, впрочем, уточняют, что общая площадь квартир составит 51,63 тыс. кв. м. rn

Автор: Иван Пушкин